商业租赁房产税分为从价征收和租金征收。自用业务，每年房产税一般按原商业价值的70-80%确定，税率为1.2%；租赁企业应当根据实际收取的租金确定每月应缴纳的12%的房产税。出租商业地产时，一般要求出租人按9%的税率缴纳增值税。

在商业租赁的实际运作中，如何降低财产税和增值税是设计租赁合同的关键环节。本文分析了商业租赁合同中免租期和租金分成设计中降低财产税和增值税的方法。

　一、租赁免租期设计

为了使企业及时产生租金收益，在签订租赁合同时，企业主会同意在租赁期内给予租户一定期限的免租金优惠，如预装修等。但免租期内是否缴纳及如何缴纳房产税一直没有引起重视，导致税务稽查、滞纳金甚至罚款0.5至1倍。

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条：

因此，企业在签订的房屋租赁合同协议中“不确定”免租期，以合同中确定的起始租赁时间为准；如果约定“确认”免租期，则在实际免租期内给予承租人的租金优惠可以以“销售折扣”的形式办理。因此，租赁物免租期房产税问题明确规定，对于租赁物，如果双方签订的租赁合同有免租期，则产权人和出租人应按该物的原值即从价税征收缴纳房产税。

如果考虑到实际减免期内犹豫条款的修改带来的税收和资金问题，可以就支付时间做出约定，以原约定的支付时间为节点，形成流转税的实际纳税义务。

例如，假设一个商业建筑面积为150平方米，建筑成本为500万元，出租单元面积月租金标准为每平方米120元(月租金为1.8万元)，租期为一年，承租人要求三个月的免租期(即整个租期的总租金为1.8万元/月* 9=16.2万元，摊薄12个月，月租金为1.33万元

规划前，免租期(前三个月)出租人每月应承担的房产税(从价征收)为500 *(1-30%)* 1.2%/12=35万元，租赁期(后九个月)出租人每月应承担的房产税(从租征收)为18000元/月* 11。出租人在整个租赁期内应缴纳的房产税总额为3500 * 32160 * 9=29940元

这种情况下，整个租赁期的租金标准可以不约定免租期直接按13500元/月确定，从租金中征收房产税。规划后，出租人在整个租赁期内需缴纳的房产税总额为13500元/月* 12% * 12=19440元，可实现减税约10500元。

由于免租期的优惠实际上是为承租人体现的，所以合同协议中只规避了“免租期”这一敏感条款，实际执行结果并没有改变，出租人和承租人都可以接受。

二、租赁类别设计

除了租赁房产税，增值税也是租赁合同中特别关注的问题。按照现行增值税征收政策，物业租赁的税率为9%，物业管理的一般纳税人为6%，小规模纳税人为3%。所以在设计租赁合同的时候，租金可以拆分，一部分是租金，一部分是综合服务费，一般设计在8: 2或者7: 3。需要注意的是，综合服务费的收取应与物业费收取单位的约定一致。

综合服务费不同于正常的物业管理费，可以设定为物业管理公共区域的治安、环卫费、夜秩序维护费、商业营销活动策划、商业广告发布等。

根据《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》第7条(财政部、国家税务总局、海关总署发布2019年第39号公告):7。从201年4月1日起

在租赁开始的特殊租赁期内，企业可以采用上述规划方法签订租赁合同，进行合理有效的规划，可以适当降低房产税和增值税，租赁企业也可以找到合理、公正、有效的处理“低价”的原因。这项优惠政策的限制条件是生产生活服务比例超过50%。为合理增加投入扣除，物业费、综合服务费、水电费等收入比例可调整至50%以上。